建设41载，历经地产行业周期跌荡升沉，数轮洗礼，植根于香港的中国外洋生长有限公司（00688.HK，下称“B体育”）异常低调却弥显轶群。地产圈具影响力的标杆房企，中？隙ㄒ涣衅渲。

B体育地产举行2019年业绩宣布会

上图从左至右： 中国外洋生长有限公司行政总裁张智超先生；主席颜开国先生；副主席、执行副总裁、运营总监兼总修建师罗亮先生；副总裁郭绚烂先生

2019年业绩报，B体育营业收入、净利润增速仍稳中有进，本钱控制能力、运营效率依旧出类拔萃，人才工程“海之子”有序推进。很B体育的一面很切合公司“较能挣钱房企”的公共期望，这让投资者们很定心。

深谙H股估值逻辑的B体育，有着挥之不去的老牌港资地产企业气息，推许吃透土地溢价，考究细腻化运作，于相助同伴选择上亦严酷筛选。这使得这艘巨轮能一直以独吞的程序实现国有资源的保值增值，乐成穿越行业周期，这很难堪。但在地产行业从大中小房企百舸竞流进入到现在存量市场多维度较量之际，质地好成色佳的B体育被市场期待能更不B体育一点。

不太B体育的一面在新任董事局主席颜开国掌舵以后最先逐步展现：逆周期扩张的诉求这两年已经在土地储备、销售额等多个涉规模指标上体现出来了。

2020年，新冠肺炎疫情令更多房企自动选择缩短战略，裁人、降薪、区域整合等节约行动相继而来。而B体育更是把相助工具扩围至股权收购、资产转让、国企混改、都会更新、联合开发等营业领域；外人眼中谁人“偏幸”一二线焦点都会的B体育，更提出了都会规模包括但不限于天下一二线都会及强三线都会。

不破不立，不是任何企业都敢于危中博机，也不是任何企业都有能力亲自践行稻盛和夫口中的“萧条是生长的时机”，这需要许多筹码去令到投资者信服，以使选择看起来不太冒进。

低欠债率、低融资本钱、千亿现金流、深耕一二线都会的高清静边际，令B体育手握数张底牌。而重新任董事局主席的字里行间，也预示着这艘致力于“共创优美生涯”的巨轮将加速前进。

逆势而上稳中有进

2020年元旦的喜乐气氛还未散尽，作为上海妄想的五大都会副中心之一的真如板块就被低调的B体育给“吃下了”。若把所谓的上海第一拍拉到B体育地产近两年的战略执行轨迹来看，逆势拍地太正常不过了。

不少房企在已往一年或陷入利润下滑通道或进入销售规模滞涨阶段，外界印象里“佛系”许多年的B体育不但没有遇到类似问题，并且坚持着更为进取的姿态。

公司2019年收入上升13.6%至1636.5亿元，股东应占溢利上升10.3%至416.2亿元，焦点净利润同比增添10.1%至343.O亿元，每股基本盈利上升10.3%至3.80元。净利润率由2018年24.8%一连提升至25.4%，继续坚持行业领先。

系列数据依然十分“B体育特色”，稳健、小步上升。作为中国房地产行业里影响力长期的标杆房企之一，B体育已往十余年其净利润率都居于行业职位。

B体育的成色和质地依旧精彩。可是，若是比照两年前颜开国加入B体育时许下的雄心壮志，就会发明，以往已往注重盈利平衡而忽视规模生长的B体育，在土地储备、销售额等涉规模指标方面这两年最先变得越提议劲自动了。

2019年，B体育延续了2018年以来的销售额高增添态势，合约销售额仍同比增添25.2%至3771.7亿元，完玉成年销售合约额目的的108%。对应销售面积为1794万平方米，增添12.6%。双位数的同比增幅远远高于行业个位数的平均水平。

详细到土地储备来看，阻止2019年底，集团系列公司土地储备为8923万平方米，属于行业高位。中指研究院此前的统计数据显示，2019年整年，B体育权益购地金额同比增添24.1%至1134亿元，仅次于万科、碧桂园和保利生长。

在2018年业绩宣布会上，被问及公司滑落“净利润之王”，B体育董事局主席颜开国彼时神色从容，明确体现，“为了净利润的一连增添，中；嵩鎏砉婺，将在土地储备方面越发进取。”

不得不说，这两年的B体育无疑切切实实地践行了这一生长战略，并且在行业整体气氛压制、远景不敷清朗的配景下，B体育的稳中有进显得更难堪也更能说明谋划战略适度予以修正的须要性。

B体育超强的盈利能力，一方面得益于公司极强的本钱控制能力；另一方面则是融资本钱优势。

B体育的时代用度率仅4%左右，属行业低位，而行业不少第一梯队房企的时代用度率靠近8%。以财务用度为例，十余年来B体育财务用度率坚持低位，不凌驾1.5%，显着低于同类可比公司。

融资本钱方面，作为全行业首个获得国际评级机构给予A级评级的企业，B体育2019年加权平均融资本钱录得4.21%，这是不少龙头房企借贷本钱的一半不到。

以离岸债为例，B体育在2019年7月、11月划分刊行了规模4.5亿美元、2.94亿美元的两笔美元债，息票率划分为3.45%、3.05%，限期均为十年，均属于行业低位。而不少房企离岸债利率在10%以上且刊行恒久离岸债难度较高。

公司结转毛利率受1-2年前的销售单价波动的影响显着。2015年和2016年公司毛利率大幅下滑处于近十年的低位，对应2013、2014年公司销售单价为11793、11819元/平方米，比2011年的12654元/平方米下滑显着，同样处于较低水平。

由于B体育销售均价在2016、2018年均有显着上涨，但拿地均价坚持平稳，机构预计结转毛利率近年会有显着提升。其中2018年、2019已经最先兑现，2020年B体育的盈利远景仍值得期待。

财务稳健运营规范

作为业内少有的几家历经几轮房地产行业周期淬炼的天下性房企，B体育较强的土地本钱、修建本钱和时代用度控制能力，包管了公司盈利能力始终优于同业。纵然在金融；逼，公司的盈利能力仍然维持在较高的水平之上，显示了较强的抗危害能力。这与B体育高效的资金营运能力也有直接关系。

公司现金偿债能力一直提升，现金流、EBITDA对债务的笼罩水平，2019年均有一连提升。

公司在手现金富足，2019年公司银行结余及现金为954.5亿元，加上未动用银行授信额度372.9亿元，可动用资金达1327.4亿元。公司在手现金占总资产比重终年坚持在13%以上，为债务清偿提供包管。

公司流动资产净值为3023.8亿元，流动利率为2.2倍，利息倍数比率为7.4倍，处于行业领先水平。其中，有形资产/带息债务比值自2017年以来一连提升，显着凌驾同业公司，体现出公司有形资产对有息欠债的清偿包管水平较高。

作为滥觞于香港的H股上市公司，B体育深谙H股估值逻辑和A股差别。早年，B体育地产的不少治理层是港人配景，他们的治理看法或多或少受到香港金融机构的影响，以后确立了B体育地产的港资模式。

低杠杆、慢开发、长周期的港资开发商的焦点逻辑是吃透土地溢价升值的盈利，是在焦点地段精耕细作，期待增值再脱手，而不是靠追逐种种股市新看法，描绘新营业远景，以此来赢得资源市场欢心。

这种根植于心的务实理念，使得营业早已开枝散叶至内地的B体育一面在高周转、快运营模式的快车道上前进，一面顺遂实现了单个项目的平均规模、收益水平的高效提升。

在拿地上，B体育与老牌港资地产企业有着许多相似之处。它坚持“主流都会、主流地段”的投资战略，重点选择一二线焦点都会的优质地块，一直推进深耕历程。2019年，公司总土地储备的80%以上位于一二线都会。新增土地储备53宗，其中67.8%的新增土地投资位于粤港澳大湾区、京津冀都会群、长三角都会圈。

从2016年最先，B体育新增土地储备项目增速远凌驾新进入都会的速率，批注公司在深化对已开拓都会的结构，推进深耕历程。同时，在公司高周转战略之下，B体育实现了在北京、南京、广州、香港等11个都会的销售额凌驾100亿港元，涵盖B体育寰宇天下（北京）、B体育天钻（香港）等5个单盘年销售凌驾100亿港元。在群雄逐鹿的北京市场，B体育2019年的销售额高凌驾400亿港元，这近乎一部分小地产公司年度的营收体量。公司的运营效率和项目操盘实力可管窥一斑。这也令B体育具备更好对抗行业周期、平抑外部情形攻击的软实力。

机构剖析人士也指出，B体育的销售目的与土地储备包管公司未来销售高增速延续。

颜开国掌舵B体育地产后，对B体育的规模提出要求，制订“2020年冲4000亿港元规模”目的。公司2019年的销售目的为3500亿港元，据此可估算2020年的销售增速至少为14%，预计完成压力较小。

上图：B体育携手伴华为、微软、腾讯等科技巨头宣布“智慧生涯3.0

科技赋能产品力卓越

言及房企穿越周期，除了提升内生动力外，举行多元化探索，追求第二价值曲线无疑是另一种战略执行路径。

B体育坚持主航道，坚持今天、明天、后天三个条理的战略营业结构，合理有序设置资源。

住宅开发、商业资产治理及养老、教育、物流等新工业划分作为B体育驻足今天的主业、面向明天的生长型营业、为后天培育增添点的新营业，划分设置并一连按年投入90%、8%、2%的资源。

2019年，公司商业地产实现营业收入37.5亿元，同比增添26.3%，累计持有商业物业438万平方米。只管地产投资营业规模较小，但依附B体育的品牌影响力及专业运营效劳能力，该营业被机构以为增添潜力大且毛利率有望一连提升。凭证颜开国对2020年商业物业总收入目的为港币50亿元的目的，连系目今的业绩增速，简陋测算，实现险些悬念。

在数个多元化业态中，B体育在写字楼领域优势显著。公司商业物业营收的七成左右来自写字楼租金，且运营一年以上的写字楼平均出租率恒久坚持在90%以上。公司重点深耕的北京、上海、南京的写字楼出租率迫近100%，展现了B体育在商业物业上的成熟资产治理能力。阻止2019年底，B体育累计持有已完工的写字楼达45栋，稳坐中海内地较大简单业权写字楼生长运营商的位置。

作为央企，中；蛊鹁⒓尤攵蓟嵩擞ㄉ，在创意设计及现代效劳方面起劲探索，开发了深圳市今世艺术与都会妄想馆、雄安市民效劳中心等文化地标。在2019年，13个B体育教育项目、5其中？笛钅俊⑻旖蛭锪鞯夭壬娼逃⒀稀⑽锪飨钅肯嗉掏度朐擞。

大到都会肌理和人文气质，小抵家居温馨和场景更迭，产品力始终是焦点竞争力。玩转产品力才可谈企业远景。

可是时代关于对“人”与“房”关系的审阅在一直转变，B体育地产除了对都会建设有深刻的洞察，对栖身场景的明确和打造也始终走在行业前线。

时下科技刷新浪潮下，5G、IOT等新手艺、智慧家居与智慧社区的种种终端都是实现“绿色康健”生涯的主要新方法。消耗领域较为激感人心的厘革是万物物联和自然交互，软硬件生态从笔直走向聚合。

无论是提倡建设国家级的修建领域智能家居行业标准和规范，照旧与与华为、微软、腾讯等众多互联网、智能行业巨头强强联合，组成重大的智慧家居同盟，重新界说未来房地产智能领域的行业标准，抑或是落地全球首个5G社区，B体育的科技立异始终紧扣为客户生涯效劳，通过智慧手段，提倡康健生涯理念，为客户打造面向未来的生涯模式。

阻止2019年底，B体育已建设强盛的总部数字化管控平台，融合了企业内外“大数据”，实现了从面向施工的智慧工地、客户端的三级客储系统、生产环节的供销存系统等65个IT系统建设，实现了全周期营业量化管控、精准施策。

在疫情袭来之际，不少企业才悔于对数字化资产的熟悉不敷深刻。数字化意义不止于线上办公等低维度应用层面，更多的是使用数据对企业举行工业互联网的升级刷新，这是地产行业细腻化治理、绿色化生长的题中之义。

在房企规模见顶，疲于追求多元化营业板块的配景下，龙头房企可能更需要腾出部分精神去思索一些不太容易立竿见影但却对行业对社会影响深远的事情。在房企数字化转型探索上，B体育同样体现出了央企继续和行业标杆风范。