2019年3月19日，看法指数研究院在“2019看法年度论坛”现场正式宣布“中国房地产卓越100榜”，盘货2018年度中国地产界最具有代表性的企业体现，评选和表扬已往一年卓越、优异与非凡的房地产及相关工业链企业群体。

作为“中国房地产卓越100榜”的源起，上市企业30强 (地产G30)评选的是 30 家位于行业顶尖位置的房地产上市企业，他们是优异房地产行业上市企业的代表。

八年龙首之争再上演，B体育重登榜首万科跌至榜眼

作为历年赛季的压轴节目，榜首之争的两位主角依然是各人熟悉的老面目，过往的7年中，纵使身边来往无数，B体育和万科都凭着难堪的默契，始终取代对方牢牢占有榜首的位置。今年双方依旧守住轮流登场的默契，B体育依附突出的财务、营运等优势，最终赢得状元之位的角逐。

已往的6年中，B体育的6项财务指标一直体现突出。这点除了是国企的惯性使然外，还与B体育精彩的财务治理能力有关。以毛利率为例，2013年B体育的毛利率比地产G30平均水平高0.48%，以后优势一直扩大，至2018年，这一差值提升至9.18%。

另外，在今年的地产G30中，新加入净欠债率作为评选指标，以此反应下行周期中房企的杠杆使用情形及财务危害平衡。看法指数测评2018年度B体育的净欠债率为20%，比地产G30平均水平低91%，可以说是财务治理的一把能手。

眼光从状元身上移开，今年夺得地产G30榜眼的是万科。从榜单数据来看，万科与B体育的财务指标有着3.3分的差别，比照去年已经有所缩小。值得注重的是，今年万科的净利率水平较去年有了一定的提升。一方面，是由于万科的财务用度率继续下降，由2010年的4.7%下降至2018的2.34%，低于行业及主流开发商的平均水平。

除此之外，已往的几年中，万科的营业收入继续扩大。再加上，结算滞后于销售24-36个月左右。也即意味着，2018年万科坐收的销售收入正利益于行业整体销售价钱增添较快的阶段，为其锁定高盈利。

虽然财务体现比B体育略为逊色，可是在销售上，万科依附6069.5亿元的规模位居行业销售第二位，成为2018年突破6000亿元阶级的房企之一。面包发动之下，万科过往几年的纳储行动也未曾懈怠，总货值凌驾2万亿元，仅次于恒大。得益于此，万科的营运抵达23.5分。

千亿房企占有26席，地产G30平均净利率增添转正

值得关注的是，2019中国房地产上市企业30强榜单中，销售过千亿的房企抵达26家，比2018年度多10家，而回看2017年度，这个数字仅为11家。这也意味着，2018年31家千亿房企中有凌驾8成都在地产G30中抢得了席位。榜单千亿房企的增添，一方面不但说明整个行业的销售规模都在向上增添，另外也透露着未来地产G30的门槛将进一步提高。

已往的一年中，在政策缩短、房地产市场下行的大情形中，规模较大的房企往往拥有更突出的优势——资源更雄厚，土地储备质量更高，融资本钱也更低。因此，做大规模不但是房企内生的诉求，更是行业优胜劣汰、强烈竞争推动下的客观效果。

值得关注的另一亮点是，继 2016年度后，2019 年度地产 G30 平均净利率增添首次转正。如上述所言，结算滞后销售的影响不但让万科受益，同样也让地产G30其他企业收获颇丰。

受益于销售均价的增添，以及可结算货值充分，2018年房地产企业净利润坚持优异的增添态势。据看法指数测评，地产G30的平均净利率为13.71%，较上一年提高1.54%，同比增添转正，为12.65%。

而据看法指数不完全统计，阻止2019年3月7日，已经有76家房企宣布2018年年报业绩预告，其中43家净利润实现同比增添或扭亏为盈，剩余33家料净利下降、首次亏损或一连亏损。

超五成中小型房企毛利率逾30%，ROE创近4年新高

已往几年房价上涨带来的结算正面影响是很显着的。从报表来看，2019年度地产G30企业的平均毛利率水平为27.82%，较去年提升1.58%，同时这个数字也是近4年新高。

详细到各个销售阶级，在2019年度中国房地产上市企业30强榜单中，毛利率凌驾30%的有12家房企，占榜单的40%。需要注重的是，有3家销售低于1000亿元的房企，毛利率抵达了30%以上，占所有上榜地产G30同量级房企的50%。也即意味着，6家1000亿以下房企突入了地产G30榜单，而有一半的毛利率高于30%。

回到高规模房企来看，不少销售凌驾2000亿元的房企毛利率是低于30%，更有个体3000亿以上房企毛利率低于20%。

规模与毛利率的平衡，也透露出差别量级房企在公司生长上的差别着重。是在产品结构上致胜，降低费率，照旧销售为大，做大做强？这或许是行业转动向前的历程中，给全体房地产企业留下的配合思索。

和毛利率一样取得一定上涨的尚有地产G30的ROE水平。2013年度地产G30的平均净资产收益率为15%，以后的3年中一起向下，到2016年度最低，2017年度上述指标最先逐渐清朗，抵达12.67%。时隔一年，地产G30的ROE水平站上新台阶，突破14%。

众所周知，净资产收益率代表着股东权益的收益水平，是权衡公司运用自有资源的效率。从今年的各项指标来看，不可否定地产G30的利润率变高了，前面也提及这是产品结构以及均价上涨带来的利好。另外总资产周转率也即翻桌率也有显着的提升，这些都促成了地产G30净资产收益率的上升。

不过，需要小心的尚有房企高杠杆系数的运用，这种商业模式危害高，不确定性大，显然是相对懦弱的商业模式。

偿债能力再转弱，高息率公司债规模翻倍

从 2016 年尾以来，各地提高了宣布楼市调控政策的频次，金融端也最先收紧。直至 2018 年底，融资闸门本领微开启。市场眼光跬步不离，房企的债务结构、杠杆水平、短期偿债能力也成为重点关注的工具。

回到地产G30中较为要害的偿债能力指标，可以看到，房地产上市企业30强的平均流动比率水平泛起了一定下降，较2017年度下降0.09，抵达了近8年新低。资产欠债率也靠近“8”字头，高达79.75%。

从净欠债率指标视察，可以看到地产G30的财务资金链清静狼籍不齐，但总体来说谋划危害依然很高。据看法指数测评，不少企业的资金链较为紧绷，其中地产G30中有4家的净欠债率高于200%，最高的抵达408.68%
；仅有5家净欠债率低于50%，包括万科、B体育、龙湖。

2018年房地产企业古板的融资渠道简直受到了一定影响，古板渠道受阻，房企难免要为融资费全心力，整体的资金压力也渐趋显着。2019年开年以来，可以看到除了忙销售以外，房企的输血行动已经最先。

据看法指数不完全统计，阻止2019年3月7日，房地产企业共提倡209次融资行动，涉及刊行公司债、美元债、资产证券化、银行贷款、担保贷款、股权融资等，融资总额抵达4778.25亿元。

其中，公司债规模翻倍，外洋融资规模大涨。阻止2019年3月7日，房地产企业宣布的融资通告中，公司债抵达1377.625亿元，占总融资额的28.83%，其中1月最多，抵达812.13亿元。

事实上，2019年上半年是房企美元债集中到期时段，因此除了境内公司债外，有相当部分房企将眼光放向美元债的再融资能力上。在看法指数统计的融资情形中，阻止2019年3月7日，房地产企业的美元债刊行规模抵达1796.59亿元，占比高达37.6%。

在“借新还旧”这个命题上，显然占有显着溢价优势的是大型房企、国企或财务治理突出的民营企业，而一些规模较小的则只能更多地选择“保命”而不是“保本”。据看法指数相识，上述美元债融资中，有不少企业的利率抵达13%以上，更有个体利率高达15%。受此影响，阻止2019年3月7日，房企的平均融资本钱抵达7.15%，位于最近几年的较高区间。